Référence

Création d’un outil dédié au développement de l’île Seguin

frise

Client :

SEM Val de Seine Aménagement

Localisation :

Boulogne Billancourt, Hauts-de-Seine (92)

Calendrier :

2015 - 2016

CONTEXTE ET ENJEUX

La SAEM Val de Seine Aménagement, ayant pour actionnaire majoritaire la Ville de Boulogne Billancourt,  s’est vue confiée en 2004 une Convention Publique d’Aménagement (CPA), pour la réalisation de l'opération de reconversion des terrains Renault de Billancourt et de rénovation urbaine du quartier du pont de Sèvres.

Cette première convention a été remplacée par une concession d’aménagement détenue également par la SAEM, dont le périmètre inclus celui de l’opération de l’ile Seguin sur laquelle Renault, propriétaire de 11,5 ha, bénéficie d’un droit d’option avec la faculté de substituer tout tiers de son choix (notamment un groupe de gros industriels).

Dans ce cadre, la Ville de Boulogne Billancourt s'est interrogée sur l'intérêt de créer un outil spécifiquement dédié à la partie centrale de l'ile Seguin, prolongeant l'activité de la SAEM Val de Seine Aménagement devenue SPL. Alors que le cadre juridique et les capacités financières de la SPL sont limités, le nouvel outil aurait pour objectif de favoriser l’émergence de premiers programmes de construction, avec l’association d’un ou plusieurs opérateurs privés pour impulser le développement de cette partie du territoire.

La présente étude vise donc à appréhender l’opportunité et les conditions d’externalisation du portage du projet de développement de l’île Seguin,  et à définir ses prérequis de mise en œuvre, en prenant en compte :

  • la recherche du meilleur effet levier sur les financements de la Ville avec la recherche de financements privés
  • l’intégration du risque de portage financier de l’opération induit par le risque juridique pesant sur le PLU actuel
  • la conservation d’une maîtrise architecturale et programmatique de l’opération

NOS MISSIONS 

Plusieurs étapes ont permis d’accompagner la Ville de Boulogne Billancourt dans le choix d’un outil dédié au développement de l’île Seguin - dont l'ensemble de l’opération Rives de Seine correspond à une seule et même ZAC de 74,5 ha dont 12,3 pour l’île Seguin :

  • La définition des conditions (opérationnelles, juridiques et financières) de portage du foncier aménagé de l’île Seguin,
  • L’analyse du bilan de l’opération et des scénarios d’évolution au regard du rythme de développement de l’île et de la cession des charges foncières  impactant la maîtrise opérationnelle et financière de l’opération,
  • La modélisation financière des scénarios de façon à identifier les conditions de leur faisabilité sur bases : de la répartition programmatique par scénario (densité de l’opération) et d’une appréhension des coûts d’aménagement ;  d’une approche des prix de marché sur Boulogne et de compte-à-rebours promoteurs et investisseurs ;  d’éléments de modélisation économique développés dans cette présente étude ; Sur la base de la valeur des charges foncières pouvant faire l’objet d’une négociation,
  • L’identification des pistes de négociation de la Ville et de la SPL avec des opérateurs privés.
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